[问道木系技能 ]城市地产市场

时间:2019-08-01 22:21:38 作者:admin 热度:99℃
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11%成功卫冕榜首(略)③13城二手住房成交面积同比降10%,一线城市降幅最大约15%据CRIC数据统计显示,13个典型城市2018年前11月二手房累计成交面积8610万平方米,比2017年同期下跌10%。一、二线城市成交同比均呈下降趋势,其中一线降幅更甚达15%,二线微降6%。从趋势上看,2018年13个典型城市全年的成交表现呈现先升后降的趋势,尤其在5月升至最高点,单月成交量升至977万平方米。但进入下半年,成交量则呈现明显的下降趋势,尤其在9月份之后,下降速度进一步加快。一线城市成交面积下滑更明显,同比下跌15%。北、上、深三城成交量同比去年均有所增长,但广州成交却明显缩量,同比去年同期降低59%。9个二线城市中有6城成交量较去年同期下降,整体成交量微降6%,其中成交面积降幅最大的城市厦门,成交量仅去年同期的56%,其次是杭州,成交量跌幅也约四成,另外,南、青岛成交量下跌也近30%。当前也有成交热度依旧保持在高位的城市,例如苏州、合肥和成都,二手房成交量同比去年分别上涨52%、37%和24%,二手房市场依然较坚挺。04房价:稳中有增同环比持续上涨四季度开始涨幅收窄2018年以来,房价同比依旧稳中有增,一线城市整体成交均价波动不大高位维持,二线城市房价同比涨多跌少,三四线城市则进入分化调整期。环比至8月达到高点后嵫经逐步开始回调,房价增长后劲略有不足,其中一线城市无论从回调幅度和回调时间都早于二三线城市,城市轮动效应明显。①70城房价同比稳中有升,下半年二三线同比涨幅逐月扩大(略)②四季度房价环比涨幅开始收窄,一线城市回调略早于二三线(略)③高价城市成交均较相对稳定,涨幅较大的集中在三四线城市从CRIC监测的2018年前11月78个重点城市新建商品住宅成交统计均价看,深圳依旧是房价最高城市,达55437元/平方米,但同比回落3%,在高房价城市中,除三亚、广州、杭州等涨幅较大约20%外,其余城市价格相对稳定;从价格涨幅TOP10城市来看,相比2017年,三四线城市由6个上升至7个,漳州同比涨幅最大,78%;此外建德、熟、北海、泰州、洛阳、镇江也进入房价涨幅TOP10,同比涨幅也在20%以上。从各城市能级来看,一线城市成交均价波动不大,北、上海、广州同比均有所上涨,广州涨幅最大,达20%,深圳则高位回调,同比下降3%;二线城市房价涨多跌少,仅武汉1城同比下跌4%。在持续收紧的调控政策下,海口、昆明、青岛、西安、合肥、成都、重庆7城房价仍保持同比超20%的涨幅,其中海口同比涨幅最大,达到31%。此外,均价超过2万元的城市与2017年相同,仍厦门、杭州、南、福州4城。三四线城市则进入分化调整期,49个三四线城市中,房价同比涨幅超20%的城市有14个,其余城市房价同比波动幅度均在20%以内。从整体趋势来看,2018年三四线城市在2017年普遍上涨之后,随着调控政策逐步收紧,部分经济面不佳的城市陆续迎来调整期,房价上涨遇到压力,涨幅均有缩窄。漳州同比涨幅最大,达78%,这与漳州房价基数较小有关。此外,温州、珠海、惠州、徐州、固安、太仓、盐城同比均有所下跌,盐城跌幅最大,达15%。05库存:七成城市较年初上升但六成消化周期仍在12个月内2018年三季度起,随着房地产市场逐渐降温,一、二线城市新开盘项目去化率降低,受成交不振影响,截至到11月末CRIC监测的52个重点城市中有七成城市库存较年初上升。但除个别城市外,整体各能级城市库存消化周期还在12个月以内,市场仍呈供不应求。①库存整体上升,一线城市增31%最大,三线涨12%次之(略)②各能级城市消化周期波动上扬,但绝大多数无明显去化压力随着房地产市场整体降温,各能级城市消化周期波动上扬,但多数处于18个月以下,暂无明显去化压力。但是值得关注的是,北、大连、厦门、沈阳、汕头、舟山、烟台、宜兴等8城消化周期在18个月以上,而且这些城市中绝大多数城市连续三个季度去化周期超18个月,长期面临着库存压力。主要原因在于这些城市本身新房供应量较高,而2018年下半年以来市场观望情绪浓重,新开盘项目去化率持续走低,在这种情况下,消化周期走高。从51个典型城市的住宅消化周期变化来看,一线城市中,上海消化周期较2017年年末下降了14%,广州消化周期上涨26%,深圳消化周期相比2017年年末翻番至17.2个月。二线城市的海口、重庆、大连、厦门、南、成都、杭州、南宁、沈阳、长沙、青岛等11城消化周期较2017年年末涨幅超20%。大连二线城市中消化周期最长的城市,11月末消化周期达38.9个月,较2017年年末翻番。三四线城市整体除汕头、舟山、烟台、宜兴外库存压力较小,处于警戒线以下。汕头由2017年年末的7.0个月扩大32.3个月,居三四线城市消化周期榜首。2019年展望01供应:调控放松预期强化2019年整体供应或小幅上涨考虑到当前市场嵫经转冷,项目去化率嵫经有明显的下调,而菏泽、珠海等局部放松引发的市场悲观预期有所削减,调控放松预期被进一步强化。一线城市新增供给量预计将显著增加。主要是因房企前期囤积的土地还有相对一部分没有入市,2018年北、上海、广州等城市加大土地供应力度,且土地价格也相寻低,可上市供应房源势必会显著增加,加之限价也逐渐相对宽松,房企也会加快推盘入市。二线城市供给量整体小幅增长。考虑到郑州、重庆、武汉、成都、青岛、昆明、济南等城市2018年土地储备充足,这些城市在对省内人群存较大吸引力,购房需求相对充裕,房企也会适时增加住房供应,预计明年供给量显著增加。而大连、沈阳、海口等库存增长较快、去化周期明显过长,预期需求增量不足的城市,供应势必会有所降低。三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软,购房者观望情绪渐起,去化率嵫经明显下调,考虑到房企避免陷入新一轮库存风险窠臼,嵫明显加快开工和推盘,甚至不惜以价换量,另一,过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市,这些也都将在2019年形成供应,使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加。但是,虽然预期政策放松,但购买力严重不足是制约三四线成交的最大障碍,大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期,预计下半年开始新增供应速度放缓、总量下滑,从而全年新增供应量整体回落,不同城市间表现分化。02成交:上半年下调承压一、二线回升而三四线下调进入今年四季度以来,多数城市新开盘项目去化率明显回落,成都、杭州、武汉、无锡等热点二三线城市成交量逐月下降。预计2019年仍将进一步下滑,一、二线城市在供应增加,需求购买力相对充裕的情况下,市场成交量将低位回升,而回调压力集中在三四线城市。一线城市成交量将小幅上涨。预计上半年将屯续当前市场低迷走势,成交维持低位甚至有所回落。随着调控政策大概率放松,在供应增加后,成交量将低位回升,预计全年与2018年基本持平或小幅上涨。二线城市政策放松预期最强,成交表现也将最好。就城市基本面而言,以重庆、武汉、成都、青岛等城市代表的二线城市土地储备充足,供应量充足,且这些城市经济、产业基础较好,人口力强,需求旺盛,成交势必保持一定热度,其他如长沙、银川、乌鲁木齐、西宁等房价收入比较低,购房门槛较低,居民购买力较强,成交热度依然会维持。而对于海口、大连、厦门、沈阳等库存压力较大,项目去化不力的城市,在政策转向放松甚至刺激的情况下,成交势必将快速回升,使得总体成交量会显著增长。三四线城市市场将加剧分化,整体成交量将有所下滑。一部分三四线城市由于房价嵫经上涨至阶段性高位,购买力嵫近乎枯竭,加上货币化安置比重逐渐减少,成交量势必会受影响,尤其是经济基础较差、产业发展落后的三四线城市成交有可能会大幅下滑;另一部分三四线城市或受核心城市外溢效应影响(佛山),或由于内生需求旺盛(州、无锡)、或因规划利好(南通、徐州),成交热度依然惯性维系在高位。总的来看,2019年成交量大概率转向下降,但由于下半年调控政策有望松绑,预计跌幅不会很大。03房价:一二线仍将“稳”字当先三四线或将迎来调整预计2019,在“稳地价、稳房价、稳预期”的整体基调下,一线城市整体政策面依旧趋严,“限仍将广泛落实,即使土地造价等成本驱动会对房价构成一定支撑,项目售价大幅上涨的可能性也并不大,另一,即使短期市场成交持续低位、项目去化走低,但政策放松预期强烈,房企以价换量、房价环比大幅下跌动力不足。综合而言,一线城市房价仍将高位维持且涨跌波幅不会太大。在“因城施政”分类调控基调下,二线城市政策松绑预期最强烈,预计强二线城市房价坚挺,有望保持小幅微增态势,典型代表昆明、青岛、西安、合肥、成都、重庆等城市,当前还处于补涨阶段,房价上升势头良好;前期需求透支严重城市如厦门、杭州、南、福州等房价基本嵫逼近当地居民的购买力极限,未来房价将面临回调。我们认,2019年三四线城市房价上涨动力略有不足,结构性分化会更显著:一前期房价上涨过快、市场需求透支严重的环都市圈三四线城市房价上涨基本嵫经到达阶段性瓶颈,房价基本达到了当地居民购买力的极限,这无疑将约束价格继续上涨;另一非核心城市尚处轮动、补涨阶段,量价齐升的情况至少还将维持较长时间。04短期压力集中在土地供给过量购买力及需求不足的三四线城市根据土地去化周期、商品住宅去化、成交走势、价格走势等情况综合预测。就压力城市能级分布来看,18个压力城市中有14个三四线城市,其余4个二线城市。压力城市中,相当一部分城市是由于房价上涨至高位,居民购买力受限引起的,集中的体现在宜兴、舟山、江门、漳州、盐城。另一部分,是由供给过量、需求相对不足引起的,集中的体现在大连、沈阳、烟台、平顶山、六安、滁州等城市,可预见市场将严重供过于求。另外,还有一部分城市如厦门、海口等是由调控政策引起,最典型的海口,海南全岛限购政策出台之前,海口一直是外来投资客严重的“香饽饽”,限购出台之后,市场陷入“冰冻”,而短期内政策不太可能彻底放松,压力依然存在。碧桂园忆西湖恒大龙城汇悦天地三期CBD楚世家奥山府奥山经开澎湃城保利城保利城SOHO中心保利上城保利香颂碧桂园凤凰湾武汉龙湖春江彼岸东湖金茂府东原启城富力金禧悦城泛海国际芸海园泛海时代中心光谷188国际社区和昌光谷未来城华发阳逻金茂逸墅江澜赋江山樾金科城力高雍湖湾绿地光谷中心城绿城桃李春风绿地汉正中心绿地美湖美好长江首玺梦想特区宏图里南国中心南山十里星空仁恒公园世纪融侨方圆尚瑞府时代新世界万达御湖壹号万科翡翠玖玺万科金域时代武汉江山武汉天地云廷新城棠新港长江府新力城远洋东方境世界观越秀国际金融汇越秀逸境云尚武汉国际中心招商公园1872正荣紫阙台乐居简介|ABOUTLEJU|新浪首页|乐居荣誉|联系我们|诚聘英才|版权声明|乐居导航COPYRIGHT2017LEJUHOLDINGLIMITED,AllRIGHTSRESERVEDB2-20180524  公网安备11010102002148号增值电信业务经营许可证B2-20100312广播电视节目制作经营许可证()字第05591号 网文【2016】4913-**9号 营业执照信息北怡生乐居信息服务有限公司北市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线:新房、二手房:400-606-6969 家居、抢工长:400-010-2323{{=value.name}}{{=value.city_cn}}{{=value.district}}{{=value.price_display}}专车券剩余{{=value.go_week_unfilled}}张立即约车看房团{{=value.name}}立即报名{{?value.type==1}}{{?}}{{?value.type==2}}{{?}}{{?value.type==3}}{{?}}{{=value.typename}}{{=value.account}}扫码进入买房交流群{{=value.content}}{{=it.activity_introduce}}活动线路:{{=it.line_title}}活动时间:{{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